تُفرض ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بنسبة 5% على أي تصرف عقاري، أيًا كانت حالة العقار أو استخدامه وقت التصرف، وسواء تم توثيق التصرف أم لم يتم. ويكون المتصرِّف مسؤولًا عن سداد الضريبة، مع وجود قائمة إعفاءات محددة حصرًا في النظام. ويحل هذا النظام محل الخضوع لضريبة القيمة المضافة على التوريدات العقارية المشمولة به، إذ تُعفى هذه التوريدات من ضريبة القيمة المضافة تفاديًا لازدواج الضريبة على المعاملة العقارية نفسها.
نسبة الضريبة وأساس احتسابها
تُفرض الضريبة بنسبة قدرها 5% على التصرف العقاري؛ أيًا كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف، وسواء أكان التصرف شاملًا للعقار كاملًا أم لجزء منه، مفرزًا أم مشاعًا، منجزًا أم قيد الإنجاز أم على الخارطة. وتُحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين المتصرف والمتصرَّف له، متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة في تاريخ التصرف.
متى تُستحق الضريبة ومن يدفعها؟
تُستحق الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، ويكون تاريخ التصرف حُكمًا هو تاريخ توثيقه. ويكون المتصرِّف مسؤولًا عن الضريبة المستحقة وعليه سدادها للهيئة وفقًا للإجراءات والمواعيد التي تحددها اللائحة، ويكون المتصرَّف له مسؤولًا بالتضامن معه في الحالات التي يثبت فيها أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة.
أبرز حالات الإعفاء
يُعفى من الضريبة كليًا عددٌ من التصرفات العقارية المحددة حصرًا في النظام، من أبرزها:
- التصرف العقاري في حالات قسمة التركة.
- التصرف العقاري -دون مقابل- لوقف عام أو خاص أو مشترك، أو من أو إلى جمعية خيرية مرخص لها نظامًا.
- التصرف العقاري لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات أو المشروعات ذات النفع العام.
- التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة؛ على سبيل الهبة الموثقة.
- التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام، وتداول الأوراق المالية المدرجة، وتداول وحدات صناديق الاستثمار.
- التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة، بشرط أن يكون العقار مخصصًا لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادرًا له قرار بالترخيص من الجهة المختصة.
- التصرف العقاري تنفيذًا لأمر بالبيع الجبري؛ صادر من محكمة مختصة.
- التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية.
- رد العقار المتصرَّف فيه لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء، بشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار ورد كامل قيمته.
صلاحية الهيئة في مراجعة القيمة
للهيئة خلال مدة لا تتجاوز 3 سنوات من تاريخ التصرف العقاري التحقق من قيمة التصرف العقاري المفصح عنها، وعليها إعادة احتساب الضريبة المستحقة في الحالات التي يثبت فيها أن تلك القيمة أقل من حدود القيمة السوقية العادلة، بما في ذلك حالات التهرب الضريبي. كما يجب على الهيئة، خلال المدة نفسها، تقدير قيمة التصرف العقاري غير محدد القيمة، واحتساب الضريبة المستحقة عن التصرف العقاري غير الموثق أو غير المفصح عنه لها.
مثال توضيحي
على سبيل الافتراض، إذا بلغت القيمة السوقية العادلة لعقار متصرَّف فيه 1,000,000 ريال، فإن الضريبة المستحقة تُحتسب بواقع 5% من هذه القيمة، أي 50,000 ريال (مثال توضيحي بأرقام افتراضية).
المرجع النظامي
- نظام ضريبة التصرفات العقارية (1446هـ) — المواد (2) و(3) و(4) و(7) و(8).
لأسئلة أدق عن حالتك، يمكنك سؤال المساعد الضريبي والتشريعي الخاص بالسعودية على منصة Helpers، أو مراجعة محاسب قانوني مرخّص.